在线咨询
当前位置：杨春恒律师 >
最新文章 > 善意购买房屋 抵押合同不能撤销-潍坊刑事辩护律师
善意购买房屋 抵押合同不能撤销-潍坊刑事辩护律师
来源：本站时间：2018/2/7 8:37:45
离婚一审判决还未生效，前夫就擅自将一审判给妻子的房产抵押，导致妻子在申请法院强制执行时无法办理权属变更登记，李女士无奈将前夫李先生和被抵押人王先生告上法院，请求确认抵押合同和抵押行为无效，并要求王先生腾房。记者今天从朝阳法院获悉，该院经审理支持了李女士的诉讼请求。
妻子：共有人利益受损 抵押行为无效
李女士诉称，去年6月，我与前夫李先生在西城区法院进行离婚诉讼，法院在6月20日做出的判决中确认了朝阳区某处501号房产归我所有。但6天之后即6月26日，案件仍在上诉期间，前夫李先生却瞒着自己与王先生签订了抵押合同，并办理了该房产的抵押登记。去年10月，二审法院再次确认了该房归我所有。但此时王先生已经占有并住进该房屋，导致我无法入住，并在申请法院强制执行时无法办理权属变更登记。
李女士认为，前夫在诉讼期间擅自抵押的行为损害了自己作为共有人的利益，并违反了《物权法》关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，故诉至法院，要求确认抵押合同和抵押行为无效，并要求王先生腾房。
丈夫：房屋系婚前所购且抵押时所有权明确 抵押行为合法有效
李女士的前夫李先生辩称：涉案房屋是我婚前所购，2007年2月3日收房。鉴于债务压力，在与李女士商议后，以我的名义于2007年4月21日与中介公司签订了《委托出售合同》。2007年5月，王先生从网上了解到该房产有意出售的信息，主动与我联系。因房屋产权证尚未办理，王先生同意由其先借款偿还贷款。同年6月10日，我中止了与中介公司的委托合同，与王先生达成了购房协议，房款370 000元。6月19日，王先生将270 000元款项打入我的还贷账户，在其监督下，我偿还了全部银行贷款，同时，我将房屋交付给王先生，由其居住使用。2008年6月20日，西城法院判决下达，我将情况在第一时间告知了王先生。6月25日，房产权证办理下来，根据双方之前的协议，我应王先生的要求将该房产通过正常法律程序抵押给他，并办理了抵押登记，进行了公示，之后王先生取得了房屋所有权他项权利证明，公示期间，前妻李女士未提出异议。
李先生认为，办理抵押时，该房的所有权是非常明确的，不存在争议，抵押行为也是合法有效的。同时，自己与王先生在2007年5月之前互不认识，也不可能预料到会离婚，双方根本不存在串通的可能性。因此，不同意李女士的诉讼请求。
抵押权人：善意购买房屋 抵押合同不能撤销
王先生辩称：我通过网络了解到李先生要出售房屋，2007年6月17日，双方商谈后，我以女友尚小姐的名义与李先生签订了《二手房房屋买卖合同》，约定房屋价格为375 000元。在签订合同前，李先生向我出示了原购房合同、户口薄、身份证等材料，户口薄显示其婚姻状况为未婚，李先生也保证该房没有产权纠纷。因该房屋系贷款所购，李先生承诺以我支付的首期房款还清银行贷款，解除抵押，尽快协助我办理房屋所有权证。6月19日，我向李恩泉支付了270 000元首期房款，之后，李恩泉即将房屋钥匙交付给我。
2007年11月，李女士找到我，称与李先生系夫妻关系，对其单方面处分房屋提出异议，我随即向李先生核实情况。李先生表示房屋系其婚前所购，不属于夫妻共同财产，自己有完全的处分权。为此我们签订了《补充协议》，李先生承诺因任何原因导致房屋交易失败无法正常过户，则双倍赔偿540 000元。
王先生表示，知道西城法院判决一事，当时房产证也下来了，李先生说房肯定是他的，为了保证王先生的利益，要办理抵押，王先生遂同意。
王先生认为，设定抵押时李先生作为房屋登记的唯一所有权人，完全有权对房屋行使物权，设定抵押。尽管当时一审已经完结，但李先生提起上诉使该判决未发生法律效力。抵押基于债务而设立，债务未清偿，未经抵押权人同意，抵押不能被撤销。作为涉案房屋的善意购买方，在所购房屋未办妥过户手续取得产权证或未得到退还的购房款及赔偿金的前提下，不同意解除房屋抵押。
另据第三人尚小姐述称，其与王先生原系男女朋友关系，2008年1月登记结婚。购买该房是为结婚用的，钱也是双方出的。
法院：所有权不明财产抵押无效
法院经审理查明：李女士与李先生于2006年8月1日登记结婚，2007年6月7日双方分居。2007年11月，李先生诉至法院，要求离婚。2008年6月20日，西城法院一审判决双方离婚，房屋由李女士使用，今后因该房屋产生的一切权利义务均由李女士享有或承担。李先生不服一审判决，提出上诉，要求确认该房屋归其所有。北京市第一中级人民法院2008年10月27日终审判决：房屋归李女士所有。判决书中同时载明：李先生上诉主张其向他人借款270 000元用于提前偿还银行贷款，但在一审诉讼中未提供相关证据，且李女士表示不清楚，本院不予采信。李先生在离婚诉讼期间擅自将房屋抵押给第三人，该行为不妥。
法院另查明，涉案房屋系李先生于2006年4月23日购买，首付款53 874元，贷款200 000元。2007年6月19日，李先生将房屋贷款还清。2008年6月25日，该房屋产权证办下，产权人登记为李先生。2008年6月26日，李先生（甲方）与王先生（乙方）签订了《借款抵押合同》一份，内容为：甲方因个人资金周转问题现将房屋抵押给乙方，双方协商估价370 000元，已取得人民币270 000元，期限为二年。抵押期结束当天甲方如未及时还款，乙方有权将房屋以市场价拍卖或转入自己名下。对此，王先生称当时因为出现问题，只是形式上的抵押，实际不是借款。7月3日，李先生将该房屋抵押给王先生，并在房管局办理了抵押登记。
法院认为：担保法规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。西城法院已经于2008年6月20日确定房屋由李女士使用，相关权利义务也由李女士享有、承担。在李先生上诉期间，该判决虽然未发生法律效力，但已表明该房屋的权属尚存在争议，未能确定。在此情况下，该房屋不得抵押。李先生擅自将房屋进行抵押的行为违反了法律规定，因此，该抵押行为是无效的。
物权法规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案中，该房屋的权属问题，法院经审理后已经确认为李先生和李女士夫妻共同财产，并判归李女士所有，李女士即为该房屋的合法产权人，其有权要求他人从该房腾退。
法院最终判决李先生与王3先生签订的《借款抵押合同》无效，李先生将房屋向王先生设定抵押的行为无效，王先生和第三人尚小姐须将房屋腾空后交还李女士。
妻子：共有人利益受损 抵押行为无效
李女士诉称，去年6月，我与前夫李先生在西城区法院进行离婚诉讼，法院在6月20日做出的判决中确认了朝阳区某处501号房产归我所有。但6天之后即6月26日，案件仍在上诉期间，前夫李先生却瞒着自己与王先生签订了抵押合同，并办理了该房产的抵押登记。去年10月，二审法院再次确认了该房归我所有。但此时王先生已经占有并住进该房屋，导致我无法入住，并在申请法院强制执行时无法办理权属变更登记。
李女士认为，前夫在诉讼期间擅自抵押的行为损害了自己作为共有人的利益，并违反了《物权法》关于“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，故诉至法院，要求确认抵押合同和抵押行为无效，并要求王先生腾房。
丈夫：房屋系婚前所购且抵押时所有权明确 抵押行为合法有效
李女士的前夫李先生辩称：涉案房屋是我婚前所购，2007年2月3日收房。鉴于债务压力，在与李女士商议后，以我的名义于2007年4月21日与中介公司签订了《委托出售合同》。2007年5月，王先生从网上了解到该房产有意出售的信息，主动与我联系。因房屋产权证尚未办理，王先生同意由其先借款偿还贷款。同年6月10日，我中止了与中介公司的委托合同，与王先生达成了购房协议，房款370 000元。6月19日，王先生将270 000元款项打入我的还贷账户，在其监督下，我偿还了全部银行贷款，同时，我将房屋交付给王先生，由其居住使用。2008年6月20日，西城法院判决下达，我将情况在第一时间告知了王先生。6月25日，房产权证办理下来，根据双方之前的协议，我应王先生的要求将该房产通过正常法律程序抵押给他，并办理了抵押登记，进行了公示，之后王先生取得了房屋所有权他项权利证明，公示期间，前妻李女士未提出异议。
李先生认为，办理抵押时，该房的所有权是非常明确的，不存在争议，抵押行为也是合法有效的。同时，自己与王先生在2007年5月之前互不认识，也不可能预料到会离婚，双方根本不存在串通的可能性。因此，不同意李女士的诉讼请求。
抵押权人：善意购买房屋 抵押合同不能撤销
王先生辩称：我通过网络了解到李先生要出售房屋，2007年6月17日，双方商谈后，我以女友尚小姐的名义与李先生签订了《二手房房屋买卖合同》，约定房屋价格为375 000元。在签订合同前，李先生向我出示了原购房合同、户口薄、身份证等材料，户口薄显示其婚姻状况为未婚，李先生也保证该房没有产权纠纷。因该房屋系贷款所购，李先生承诺以我支付的首期房款还清银行贷款，解除抵押，尽快协助我办理房屋所有权证。6月19日，我向李恩泉支付了270 000元首期房款，之后，李恩泉即将房屋钥匙交付给我。
2007年11月，李女士找到我，称与李先生系夫妻关系，对其单方面处分房屋提出异议，我随即向李先生核实情况。李先生表示房屋系其婚前所购，不属于夫妻共同财产，自己有完全的处分权。为此我们签订了《补充协议》，李先生承诺因任何原因导致房屋交易失败无法正常过户，则双倍赔偿540 000元。
王先生表示，知道西城法院判决一事，当时房产证也下来了，李先生说房肯定是他的，为了保证王先生的利益，要办理抵押，王先生遂同意。
王先生认为，设定抵押时李先生作为房屋登记的唯一所有权人，完全有权对房屋行使物权，设定抵押。尽管当时一审已经完结，但李先生提起上诉使该判决未发生法律效力。抵押基于债务而设立，债务未清偿，未经抵押权人同意，抵押不能被撤销。作为涉案房屋的善意购买方，在所购房屋未办妥过户手续取得产权证或未得到退还的购房款及赔偿金的前提下，不同意解除房屋抵押。
另据第三人尚小姐述称，其与王先生原系男女朋友关系，2008年1月登记结婚。购买该房是为结婚用的，钱也是双方出的。
法院：所有权不明财产抵押无效
法院经审理查明：李女士与李先生于2006年8月1日登记结婚，2007年6月7日双方分居。2007年11月，李先生诉至法院，要求离婚。2008年6月20日，西城法院一审判决双方离婚，房屋由李女士使用，今后因该房屋产生的一切权利义务均由李女士享有或承担。李先生不服一审判决，提出上诉，要求确认该房屋归其所有。北京市第一中级人民法院2008年10月27日终审判决：房屋归李女士所有。判决书中同时载明：李先生上诉主张其向他人借款270 000元用于提前偿还银行贷款，但在一审诉讼中未提供相关证据，且李女士表示不清楚，本院不予采信。李先生在离婚诉讼期间擅自将房屋抵押给第三人，该行为不妥。
法院另查明，涉案房屋系李先生于2006年4月23日购买，首付款53 874元，贷款200 000元。2007年6月19日，李先生将房屋贷款还清。2008年6月25日，该房屋产权证办下，产权人登记为李先生。2008年6月26日，李先生（甲方）与王先生（乙方）签订了《借款抵押合同》一份，内容为：甲方因个人资金周转问题现将房屋抵押给乙方，双方协商估价370 000元，已取得人民币270 000元，期限为二年。抵押期结束当天甲方如未及时还款，乙方有权将房屋以市场价拍卖或转入自己名下。对此，王先生称当时因为出现问题，只是形式上的抵押，实际不是借款。7月3日，李先生将该房屋抵押给王先生，并在房管局办理了抵押登记。
法院认为：担保法规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。西城法院已经于2008年6月20日确定房屋由李女士使用，相关权利义务也由李女士享有、承担。在李先生上诉期间，该判决虽然未发生法律效力，但已表明该房屋的权属尚存在争议，未能确定。在此情况下，该房屋不得抵押。李先生擅自将房屋进行抵押的行为违反了法律规定，因此，该抵押行为是无效的。
物权法规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案中，该房屋的权属问题，法院经审理后已经确认为李先生和李女士夫妻共同财产，并判归李女士所有，李女士即为该房屋的合法产权人，其有权要求他人从该房腾退。
法院最终判决李先生与王3先生签订的《借款抵押合同》无效，李先生将房屋向王先生设定抵押的行为无效，王先生和第三人尚小姐须将房屋腾空后交还李女士。
